Чем может обернуться покупка дешевой квартиры1

Сегодня, например, можно заявить о желании принять участие в аукционе на право собственности частного дома на ул. Тукума. Стартовая цена – 5500 евро. Торги за двухкомнатную квартиру на Химии начнутся с цены 4100 евро. Чтобы принять участие в аукционе, нужно заранее перечислить его организатору – судебному исполнителю 10% от назначенной стартовой цены. Если ты выигрываешь торги, то эта сумма засчитывается как часть оплаты окончательной стоимости объекта. Если выигрывает другой участник торгов, то этот залог спустя некоторое время возвращается на твой расчетный счет.

Важно иметь в виду, что рассчитываться за объекты, купленные на аукционах, можно только наличными или перечислением – суть в том, что деньги должны быть у покупателя на руках. Ипотечный кредит под залог недвижимости, купленной на таком аукционе, оформить не удастся. Тут нужны свободные «живые» деньги. Но эти условия не особо сложны, и, в общем-то, при желании купить недвижимость при наличии денег выполнимы. Другое дело, что в этом процессе есть немало подводных камней. О них нам рассказал один из опытных предпринимателей, который среди прочего занимается покупкой недвижимости в Даугавпилсе и других городах Латвии. Например, он поведал нам такую поучительную историю. Однажды ему повезло купить квартиру на аукционе за действительно символическую сумму – 1000 латов. Но получить эту квартиру в свое владение ему так и не удалось. И вот почему.

«Как я потом узнал, эта квартира пять лет назад уже была продана должницей, чей долг перед банком стремилась взыскать судебный исполнитель, продавая ее квартиру. Покупатели недвижимости, молодая семья, подписали договор купли-продажи и составили прошение о занесении квартиры в земельную книгу на их имя, но до Службы земельной книги его так и не донесли. Короче, свое право собственности в публичный регистр не занесли. Но собственники-то фактически они! В общем, как ни пытался я доказать свою правду или хотя бы вернуть деньги, у меня ничего не вышло. Как мне объяснили юристы, к которым я обращался, никто из сторон – ни банк, ни эта молодая семья, ни судебный исполнитель – в данном случае не нарушили закон, так что и в суд подавать не на кого. А Верховный суд между тем принял решение в пользу этой семьи. Так что она осталась при квартире, а мою тысячу латов судебный исполнитель благополучно перечислил кредитору – банку – в счет оплаты задолженности совершенно незнакомой мне женщины», – рассказал предприниматель.

Говоря в целом, он указывает на две проблемы. Первая – это то, что итоги проведенных судебными исполнителями аукционов утверждают окружные суды, а их решения можно оспорить только в Верховном суде. И даже если человек знает, что проиграет этот суд, он все равно в него обращается, чтобы потянуть время. Только назначения рассмотрения того или иного дела в Верховном суде можно ждать и год, и два! На это время деньги покупателя заморожены, но купленной недвижимостью он пользоваться не может.

«Например, в Риге после каждого завершившегося аукциона обязательно появляется человек, у которого заключен договор аренды на проданную недвижимость с прежним ее собственником. И начинается злонамеренное оспаривание любого решения, касающегося отчуждения недвижимости на основании наличия этого договора», – уточняет он.

Вторая проблема – это то, что многих должников приходится выселять из их недвижимости силой, даже если они ничего не оспаривают в судах. Делает это судебный исполнитель вместе с Госполицией, но новый собственник может столкнуться с тем, что от его новой собственности остались только стены: ни окон, ни дверей, ни радиаторов, не говоря уж о розетках и плитке на стенах в ванной. В связи с этим наш эксперт дает совет: «Если вам приглянулась некая недвижимость на аукционе, выпишите адрес и наведайтесь в гости к нынешним ее собственникам. Возможно, вам удастся с ними договориться полюбовно, и, например, за 500 евро, полученные лично от вас, они согласятся оставить дом или квартиру в нормальном состоянии, не срывать со стен обои и не выламывать встроенную мебель. Постарайтесь узнать об этой квартире как можно больше! А для понимания, как устроены эти аукционы, примите пассивное участие в нескольких из них. Просто зарегистрируйтесь и посидите, посмотрите, как все происходит. Деньги за участие вам потом вернут, но вы получите ценный опыт!»