Специалист по оценке недвижимости фирмы Latio в Даугавпилсе Михаил Лавренов для наглядности предлагает использовать конкретный пример – квартиру с рыночной стоимостью 20 тыс. евро и кадастровой стоимостью в 10 тыс. евро. Для начала вы выступаете в роли покупателя этой недвижимости. После оформления всех документов и при подаче прошения в Земельную книгу на перерегистрацию прав собственности вам придется заплатить государству налог в размере 2% от стоимости квартиры, указанной в договоре. Если в соглашении будет указана кадастровая стоимость – 10 тыс. евро, то налог составит 200 евро. А если рыночная цена – 20 тыс. евро, то налог составит уже 400 евро. Желая сэкономить, с учетом того, что квартиру вы покупаете за наличные, вы, конечно, попытаетесь договориться с покупателем об указании кадастровой стоимости – 10 тыс. евро. Допустим, он согласился. Вы уплатили налог, оформили документы и стали счастливым обладателем недвижимости. Однако счастье может быть недолгим.
На этот налог люди часто «попадают» по собственной невнимательности: не спешили с оформлением документов в Земельной книге (договор купли-продажи-то подписан, куда спешить?), а в итоге не набежало нужных 5 лет. Или забыли задекларироваться в своей квартире, а потом, уже после ее продажи, и получили весточку от СГД с требованием заплатить «антиспекулянтский» налог. Специалисты по покупке и продаже недвижимости также отмечают: некоторые их клиенты пребывают в заблуждении, что если полученные ими от продажи недвижимости средства ушли на оплату кредиторских задолженностей или были переданы другим лицам, то и дохода у них нет и налог, мол, платить не надо. Но это не так! Тем не менее, как показывает практика, сумму налога можно значительно снизить, если вы докажете СГД, что, например, делали ремонт. Правда, для этого нужно будет предоставить налоговикам заботливо собранные вами чеки и квитанции на стройматериалы.
В народе также популярно указывать движимое имущество в договоре о купле-продажи квартиры. Например, 10 тыс. евро стоит сама квартира, а еще 10 тыс. – мебель, шторы и обстановка. Правда, как отмечает Михаил Лавренов, «лишь немногие банки сегодня идут на «разбивку» суммы покупки на движимое и недвижимое имущество. Но когда договор заключается между двумя физическими лицами, и сделка осуществляется за наличные, то вполне можно разбить сумму на движимое и недвижимое имущество и тем самым подстраховаться на будущее: чтобы потом не пришлось никому доказывать, что ваша квартира вместе с обстановкой стоила именно 20 тыс. евро». При этом, давая советы по поводу грамотной покупки и продажи квартир, наш собеседник делает важную поправку на Даугавпилс. Учитывая сравнительно невысокие цены на жилье на вторичном рынке в нашем городе, «большинство сделок осуществляется за наличные средства, поэтому в 80% случаев реальная цена квартиры в договорах не указывается – только кадастровая».
То есть шансы попасть на покупателя, оформляющего ипотеку и нуждающегося в указании полной суммы сделки, довольно низки. Михаил Лавренов также предупреждает: указывать в договоре цену еще ниже кадастровой не имеет смысла, так как налог в 2% при перерегистрации прав собственности в Земельной книге придется платить как минимум с кадастровой стоимости. Ну, или с рыночной, если она указана и превышает кадастровую. «В любом случае каждая сделка индивидуальна, и лучше будет, если перед ее заключением вы проконсультируетесь у специалиста, чтобы избежать ошибок», – подытоживает разговор наш собеседник.