В Латвии уже действует Закон о найме, достаточно выгодный для нанимателей квартир. Например, в нем сказано, что выселить любого человека, пусть даже въехавшего в жилье без всяких оснований, можно только через суд. В будущем, если вариант нового закона от Министерства экономики будет принят, многих нанимателей смогут выкидывать из жилья без суда.
Главное отличие нового законопроекта в том, что он предполагает обязательную регистрацию всех договоров найма в Земельной книге.
Просители закрепления права найма будут освобождены от предусмотренных Законом о Земельной книге канцелярских пошлин. А сами прошения о закреплении прав будут бесплатно заверяться в отделениях Земельной книги. А вот если договор найма не зарегистрирован – его как бы и не существует.
Законопроект должен понравиться тем, кто имеет свободное жилье и сдает его в аренду. Единственным правом нанимателя по плану Министерства экономики будет обязанность по истечении срока действия договора найма быстренько собрать свои пожитки и очистить занимаемую площадь без всяких споров. Точно так же наниматель должен будет мгновенно убраться из квартиры, если задолжал за аренду.
Если договор найма не записан в Земельную книгу, то при продаже этой недвижимости или в любом другом случае, когда жилье переходит к другому владельцу, арендатор обязан безропотно покинуть снимаемое помещение по первому же приказу нового хозяина.
Есть еще спорный нюанс в новом законопроекте. Члены семьи арендатора не будут иметь ПОСТОЯННОГО права на пользование снимаемой жилплощадью. Но зато они и не будут нести солидарную с арендатором ответственность за исполнение условий договора найма. И только в случае, если арендатор умрет, его родственники могут просить хозяина заключить с ними новый договор найма на тех же условиях, что были в старом договоре.
Согласно новому законопроекту, хозяин сможет повысить арендную плату во время действия договора найма только в тех случаях, если возможность и порядок повышения этой платы оговорены в договоре найма. Например, в договоре можно указать, что арендная плата повышается ежегодно на величину инфляции.
Законопроект предусматривает, что если кто-то сейчас живет в съемной квартире на основании договора найма, заключенного прежним арендатором (например, сейчас квартиру снимает взрослый сын, а отец уже умер или уехал), то ему надо заключить новый договор найма. Что делать, если хозяин хочет при этом изменить условия на менее выгодные для жильца? Ничего. Законопроект предусмотрел единственную возможность – судиться с хозяином, и только суд может установить как размер арендной платы, так и срок действия договора найма (но не дольше 10 лет).
Геннадий Котов: «По новому закону, хозяин всегда прав»
- Проблем с доступностью жилья для найма у нас в Латвии не существует. Все упирается только в наличие средств у нанимателей. Но законопроект, конечно, эту проблему не решает. Зато он наоборот способствует повышению стоимости аренды, тем самым снижая доступность жилья для нанимателей.
Что касается справедливого баланса интересов сторон, то, по сравнению с действующим законом, новый проект даже ухудшает положение нанимателей, как минимум по 30 пунктам. Приведу несколько из них: например, законопроект ликвидирует не только бессрочные, но и заключенные на длительный срок договора.
Он определяет, что договора найма должны быть только срочные и на срок не более 10 лет. При этом запрещается продлевать договора найма. Для чего это делается? Для того, чтобы владельцы жилья могли беспрепятственно повышать арендную плату при заключении нового договора.
Согласно новому проекту, обязательными для собственников будут только те договора найма, которые занесены в Земельную книгу. При этом говорится, что договора найма, заключенные сроком более чем на год, можно внести в Земельную книгу только с согласия собственника жилья. Но хозяева вряд ли захотят давать такое согласие, потому что в случае продажи недвижимости это снизит ее потенциальную рыночную стоимость. Противоречие? Да.
В случае смены собственника жилья, договора найма, заключённые предыдущим собственником, будут действительны лишь в том случае, если они занесены в Земельную книгу. По ныне действующему закону, ВСЕ договора найма, заключенные предыдущим собственником, обязательны для нового собственника.
Кроме того, законопроект обязывает всех нанимателей, которые заключили договора найма ДО вступления в силу нового закона, перезаключать эти договора, если сменился собственник недвижимости. Практика свидетельствует, что в случае перезаключения договора его условия для нанимателей ухудшаются.
Этот законопроект правительство предлагает ввести в действие уже с 1 января 2018 года. Такой вот подарок на Новый год.
Нынешний Закон о найме требует для изменения размера квартирной платы письменного согласия обеих сторон.
Причем, желая повысить квартплату, хозяин должен не менее чем за шесть месяцев письменно предупредить об этом нанимателя, разъяснить причину повышения квартплаты и представить финансовое обоснование. Новый проект закона позволяет хозяину в одностороннем порядке, без всяких обоснований повышать квартплату при заключении нового договора найма. Очевидно, именно поэтому отменяются как длительные договора найма, так и продление краткосрочных договоров либо изменение их сроков.
Действующий Закон о найме жилья обязывает наймодателя предоставлять нанимателю равноценное жилье в случае, если он принимает решение снести дом или произвести в нем капитальный ремонт. Правительственный законопроект освобождает хозяина жилья и от этих обязанностей.
Особенно болезненно то, что законопроект отменяет судебный порядок выселения жильцов. Впредь это будет происходить просто явочным порядком.
От наймодателя требуется только одно – не меньше чем за месяц письменно предупредить нанимателя о том, что с ним расторгается договор. Указанный в этом предупреждении срок является тем сроком, когда прекращается действующий договор найма. К этому времени жильцы уже должны освободить квартиру. А если они этого не сделают, это сделает судебный исполнитель вместе с полицией.
Важно отметить, что закон исходит из презумпции полного доверия к наймодателю. Он даже не предусматривает такой возможности, что предупреждение о расторжении договора найма может быть необоснованным. Тем самым закон провозглашает принцип: хозяин всегда прав.
Наталья Елкина: «Ликвидация бессрочных договоров означает ликвидацию статуса жильца денационализированного дома»
-В первую очередь, законопроект предусматривает ликвидацию бессрочных договоров найма. Известно, что именно наличие таких договоров до сих пор позволяло жильцам денационализированных домов не оказаться на улице. Они сегодня живут в хозяйских домах на основании тех договоров, которые были заключены еще до денационализации. Ликвидация бессрочных договоров означает ликвидацию статуса жильца денационализированного дома.
Жильцы денационализированных домов были дискриминированы, так как в отличие от жителей, проживающих в государственных и муниципальных домах, эти люди не могли получить в собственность квартиры путем приватизации. По новому законопроекту жильцы денационализированных домов, прожившие в этих квартирах не один десяток лет, принудительно превращаются в новых нанимателей жилья, полностью лишаются социальной и юридической защиты и пополнят число бездомных. Предложенный законопроектом процесс ликвидации бессрочных договоров найма ничем не отличается от сталинских репрессий и выселений 1940-1949 годов.
Денис Горба: «Сейчас несладко, а станет горько»
- У людей, которые не живут в денационализированных домах, может возникнуть впечатление, будто сейчас у жильцов хозяйских домов все хорошо, – говорит Денис Горба, юрист Латвийского комитета по правам человека, – они обласканы, и закон их защищает. А после принятия обсуждаемого законопроекта положение хозяйских жильцов существенно ухудшится. Но на самом деле и сейчас у этой категории жителей много проблем, с которыми они сталкиваются ежедневно. Домовладельцы по-прежнему давят жильцов по всем фронтам.
Не далее, как на прошлой неделе, пришел ко мне человек, проживающий на лице Таллинас. Хозяин потребовал с него ежемесячную арендную плату в размере 6 евро за квадратный метр. Этот человек живет в квартире площадью 44 квадратных метра. Значит, только за аренду квартиры он должен платить 264 евро. Это без коммунальных услуг и отопления.
Все мы знаем, что прибыль домовладельца в таких случаях определяется судом на глазок, соразмерно жизненному опыту судьи, но такие тарифы, как 3-6 евро за квадратный метр – это от лукавого.
Я сам живу в центре столицы в большом доме на ул. Чака. Мы платим за квадратный метр по 57 центов и нам хватает на все – на ремонт крышы и даже асфальта. Ладно, у нас домом управляет бесприбыльное общество жильцов. Для домовладельца можно добавить один евро с квадратного метра в качестве прибыли. Но 6 евро – это умопомрачительная плата.
Другие проблемы, с которыми сталкиваются жильцы хозяйских домов, – это отключение коммунальных услуг. Да, у нас есть права по найму, у нас есть кодекс административных нарушений. Домовладельцу, как физическому лицу, за такое нарушение полагается штраф в 1000 евро, фирме – до 10 тысяч евро. Управа по найму держит нос по ветру, выезжает на жалобы жильцов и составляет акт.
Потом административная комиссия, на которой я бывал не раз, представляя интересы жильцов, выносит решение о штрафах по нескольку тысяч. И после этого домовладелец успешно обжалует это решение в Административном суде на ул. Балдонес,1, где это дело лежит в течение нескольких лет. А если суд и принимает решение, то оно обжалуется в Административном окружном суде и так далее. Да даже если домовладелец ничего не обжалует, а возьмет и заплатит эту тысячу евро, жильцам от этого ни холодно ни жарко в прямом смысле этого слова. И вода от этого у них тоже не появится.
И сейчас жизнь жильцов хозяйских домов не сахар, а если будет принят этот драконовский закон, то социальное напряжение в государстве возрастет. И у нас, как у юристов комитета по правам человека, работы прибавится.
Не молчите!
Правозащитники призывают жильцов денационализированных домов не ждать, когда будет поздно, а реагировать на готовящийся закон сейчас. Ассоциация нанимателей жилья даже подготовила образец письма, адресованного правительству и госсекретарям министерств. Ведь прежде, чем попасть на утверждение в Сейм, любой законопроект проходит стадию утверждения на собрании госсекретарей.
Latvijas Republikas Ministru kabinetam
Brīvības bulv.36, Rīga, LV-1050
Ekonomikas ministrijai
Brīvības ielā 55, Rīga, LV-1519
Satiksmes ministrijas valsts sekretāram
Kasparam Ozoliņa kungam
Iekšlietu ministrijas
Valsts sekretāra pienākumu izpildītājam,
valsts sekretāra vietniekam D. Trofimova kungam
Ārlietuministrijas (ĀM)
Valstssekretāram A. Pildegoviča kungam
Labklājības ministrijas
Valsts sekretāram I. Allika kungam
Veselības ministrijas valsts sekretāram
Kārlim Ketnera kungam
Aizsardzības ministrijas
Valsts sekretāram Jānim Garisona kungam
Zemkopības ministrijas
Valsts sekretāreiDaceiLucaua kundzei
Tieslietu ministrijas
Valsts sekretāram R. Kronberga kungam
____________________________
Vārds, uzvārds
___________________________
adrese
Tālr. ___________
Iesniegums
par likumprojektu “Dzīvojamo telpu īres likums”
Pamatojoties uz beztermiņa Dzīvojamo telpu īres līgumu, kas noslēgts ________gadā, es esmu tiesīgs īrēt dzīvokli Nr. ___ nekustamajā īpašumā_________________________.
Visus šos gadus es esmu uzturējis dzīvokli.
Es esmu reģistrēts „dzīvokļu rindā” no ______.gada
(Mēs neesam reģistrēti „dzīvokļu rindā”, jo mūsu ienākumi pārsniedz pieļaujamos kritērijus, bet nopirkt dzīvokli arī nevaram, jo mūsu ienākumi nav pietiekami, lai to varētu atļauties.)
Pēc jaunā likuma „ Dzīvojamo telpu īres likums” pieņemšanas un beztermiņa līguma likvidācijas es pensijas vecumā varu palikt uz ielas.
Lūdzu jaunajā likumprojektā „ Dzīvojamo telpu īres likums”noteikt denacionalizēto māju īrnieku statusu un paredzēt viņiem īpašas tiesības – beztermiņa līguma tiesību saglabāšanu.
Pretējā gadījumā, izmaksāt līdzvērtīgu kompensāciju, ievērojot AugstākāsPadomes1991.gada lēmumu par likumu „Par namīpašumu denacionalizāciju Latvijas Republikā” un „Par namīpašuma atdošanu likumīgajiem īpašniekiem” spēkā stāšanās kārtību, ar kuru tika uzdot svaldībai izstrādāt likumprojektu „Par kompensācijām” un izstrādāt īrnieku aizsardzības mehānismu.
Ar cieņu,
2017. gada .... jūlijā
Перевод заявления
Заявление о законопроекте Закон о найме жилых помещений
На основании бессрочного договора о найме жилых помещений, который заключен в ___ году, я имею право нанимать квартиру № ____ по адресу ____________. Все эти годы я содержал квартиру. Я зарегистрирован в квартирной очереди с ___ года (Как вариант: мы не зарегистрированы в квартирной очереди, поскольку наши доходы превышают допустимые критерии, но купить квартиру тоже не можем, потому что наши доходы недостаточно велики). После принятия нового Закона о найме жилых помещений я, человек пенсионного возраста, могу остаться на улице. Прошу в новом законопроекте о найме жилых помещений определить статус жильцов денационализированных домов и предусмотреть для них особые права – сохранение прав на бессрочный договор. В противном случае прошу выплатить равноценную компенсацию, соблюдая решение Верховного совета от 1991 года о вступлении в силу Закона о денационализации домовых собственностей и Закона о передаче домовых собственностей законным владельцам, которым правительству было поручено разработать законопроект о компенсациях и механизм защиты жильцов.
С уважением, ФИО