Как отмечают авторы законопроекта, нововведения должны способствовать созданию качественного рынка доходных домов, инвестициям в недвижимость, а также прозрачности правовых процессов и решения возможных конфликтов.
Законопроект регулирует правила найма жилья, его использования во время действия договора, а также прекращение договорных обязательств вне зависимости того, в чей собственности находится недвижимость.
Важно отметить, что вопросы аренды нежилых помещений будут регулировать нормы Гражданского закона.
Что нового предложило министерство?
1. В отличие от нынешней практики законопроект предусматривает обязательную регистрацию всех договоров найма жилых помещений в Земельной книге. Для тех договоров, которые были заключены до вступления в силу новой редакции закона, предусмотрен переходный период.
Это обеспечить публичный доступ и достоверную информацию о заключенных сделках, что, в свою очередь, защитит как наймодателей, так и квартирантов. К тому же обязательная норма должна способствовать снижению доли теневой экономики на рынке недвижимости, поскольку налоговая служба сразу сможет контролировать и взыскивать налоги с доходов от сдачи объектов в наем.
2. Законопроект предусматривает освобождение от уплаты канцелярской пошлины в Земельной книге при подаче прошения о регистрации права найма. Заверить подписи на документе также можно будет бесплатно в отделениях Земельной книги, поэтому сторонам не придется изыскивать дополнительных средств на регистрацию.
3. Помимо того, существенно меняется порядок решения правовых вопросов при найме жилья. Предусмотрена процедура бесспорного принудительного исполнения в случаях, когда, например, квартиросъемщик не платит по счетам или заканчивает срок договора, а также при принудительном отчуждении собственности у владельца, если договор найма не занесен в Земельную книгу.
Сейчас упомянутые выше случаи регулируются в судебном порядке. Поэтому новые правила позволят быстрее решать споры между сторонами, снизить издержки, а также риск для потенциальных инвесторов. Это, в свою очередь, сделает рынок найма жилья более рентабельным.
4. Впредь договор найма может быть только срочным, то есть заключаться на определённый срок. Если новый договор между сторонами не заключается, наниматель обязан освободить квартиру.
При завершении срока договора квартирант обязан освободить жилье, если стороны не договорились о заключении нового договора.
5. До окончания срока, указанного в договоре, у квартиранта будет право расторгнуть договор, предупредив хозяина за месяц, а наймодатель может это сделать только в случаях и сроках, оговорённых в законе.
6. Члены семьи квартиросъемщика более не получат постоянного права использовать помещения, поэтому не будут нести солидарную ответственность за исполнение условий договора. Лишь в случае смерти нанимателя члены его семьи смогут просить заключить новый договор без изменения условий.
7. Владелец недвижимости сможет поднять квартплату только, если в договоре оговорен такой принцип и порядок. Например, повышение связано с показателем инфляции, планируемыми расходами или ростом затрат.
8. Еще до вступления в силу предложенного закона все ранее заключённые договоры должны быть занесены в Земельную книгу.
9. В случае, если квартира уже используется, стороны будут обязаны заключить новый договор. Если же найти компромисс не удается, можно обратиться в суд, который, проанализировав, установит срок договора, но не более 10 лет, а также определит размер квартплаты.
Эти и другие нормы предлагается внести в закон "О найме жилых помещений", который ещё должно одобрить правительство, и принять депутаты Сейма.