– Как обстоят дела с обменом квартир, в том числе и на частный сектор?
– Нужно отметить, что обмен жилплощадью в чистом виде и в котором мы привыкли его понимать, практически полностью себя изжил. Объясню почему. Ведь раньше, в советское время, было как? Например, человеку требовалась большая жилплощадь, чем он имел, или, наоборот, надо было разменять одну квартиру на две поменьше. В середине-конце 1990-х я еще застал те времена. Тогда перед человеком стояла цель – большая или меньшая площадь, и других задач он перед собой не ставил. Максимум, на чем заостряли внимание – это район и этаж. Теперь же, если кто-то и интересуется обменом, то к списку требований добавится транспорт, серия дома, близость школы и детского садика (причем лишь бы в какую школу, как раньше, не пойдут), парка, магазина, вида из окна и охраняемой автостоянки, а также всем хочется приличных соседей... То есть запросы населения выросли настолько, что угодить людям сейчас практически невозможно. Одно из условий обязательно не будет соответствовать. Поэтому сейчас обмен недвижимостью решается исключительно через куплю-продажу. И это действительно проще, так как выбор предлагаемых к продаже квартир очень велик, и любой желающий сможет подобрать себе подходящий вариант, в котором его будет устраивать всё.
Поэтому мы предлагаем своим клиентам продавать свою квартиру и покупать другую. На практике это выглядит очень просто. Человек предлагает квартиру к продаже, и если цена нормальная, довольно быстро находится потенциальный покупатель. Тогда мы помогаем продавцу заключить с покупателем договор задатка, который по желанию сторон может быть заключен либо в частном виде, либо у нотариуса. Надо заметить, что оба договора имеют одинаковую юридическую силу. В договоре задатка обязательно указывается срок, когда необходимо заключить окончательный договор купли – допустим, через месяц или два. И с этого момента или даже раньше продавец начинает искать квартиру себе. Как только он находит нужный вариант, заключается договор задатка с продавцом приобретаемой недвижимости. Обычно деньги, полученные в виде задатка за свою квартиру, отдаются продавцу выбранного жилья. То есть стороны обмениваются задатками. Ну и остается только подписать два договора купли-продажи – на свою квартиру и на покупку другой. Мы практически всегда делаем это в один и тот же день и в одно и то же время. То есть договариваемся о приеме у нотариуса сначала с одним клиентом, который получает в конторе деньги за проданную квартиру и тут же, не выходя от нотариуса, отдает их за другую квартиру продавцу, доплачивая при этом или нет. Иными словами, мы стараемся обезопасить своего клиента так, чтобы он не носил с собой крупные суммы денег и не тратил времени зря.
Последняя такая сделка была очень характерной для этого случая и решилась всего за две недели. Молодая семья с двумя детьми и ждущая пополнения жила в двухкомнатной квартире на Новом Форштадте и срочно нуждалась в расширении жилплощади. Мы в это время как раз продавали 4-комнатную квартиру там же. Они посмотрели эту квартиру, она их устроила, и обратились к нам за помощью. У семьи были отложены небольшие средства на доплату, и они, в принципе, готовы были произвести обмен с той небольшой доплатой, какая у них имелась. Но нам-то не нужна была их 2-комнатная. Здесь надо добавить, что 4-комнатная квартира, по понятным причинам, сейчас стоит ненамного больше двухкомнатной и по крайней мере не с такой разницей, как это было раньше. В общем, мы посмотрели их «двушку», которая оказалась с хорошим ремонтом, со встроенной мебелью, и предложили ее продать. В итоге мы продали ее за две недели и оформили продажу 2-комнатной и покупку 4-комнатной в один день и час. Клиенты даже и не представляли, что это на самом деле будет настолько просто.
Конечно, кто-то может возразить и скажет, что за два месяца или месяц не сможет себе найти квартиру, отвечающую всем его запросам. Вполне возможно, но это также не является проблемой. Продавайте спокойно вашу квартиру, переезжайте на некоторое время в съемную, которую сейчас можно легко снять чуть больше, чем за квартплату, и спокойно ищите себе нужный вариант. То же самое относится и к обмену квартиры на частный сектор, только с одним условием – на поиск подходящего дома или части дома обычно уходит в два-три раза больше времени, чем на поиск квартиры. Условно говоря, месяц или три, два месяца или полгода. В этом деле главное – правильно оформить договоры задатка и купли-продажи, в чем вам может помочь любая фирма по недвижимости. В общем, мой совет горожанам: захотели поменять квартиру – решайте это через куплю-продажу.
– А часто ли горожане продают свою квартиру с целью купить потом часть дома или дом, пользуется ли спросом частный сектор?
– Такие сделки происходят у нас довольно часто. Сами понимаете, какие доходы у многих наших людей. И когда горожане сталкиваются с тем, что не могут больше оплачивать счета за отопление или у них начинает копиться долг за коммунальные услуги или за кредит, они приходят к тому, что вынуждены продать квартиру и вместо нее приобрести часть дома. Здесь нужно подчеркнуть, что люди, покидающие свои квартиры, уходят в основном в часть дома, а не в целый дом. Так как самый обычный небольшой домик с шестью сотками, например, на Гриве стоит от 10 до 15 тыс. латов. Если побольше и получше, то дороже и, соответственно, нужна доплата, которой у многих нет. То есть если продать средненькую типовую двухкомнатную квартиру на Новом Строении, которая сегодня стоит от 5 до 7 тыс., то взамен можно приобрести часть дома из двух-трех комнат, площадью 50–70 м2, с печным отоплением, иногда с водопроводом и канализацией, а также с двумя-тремя сотками земли. Таких домов на три-четыре хозяина особенно много на Новом Строении. И цена на них обычно соответствует цене 2- или 3-комнатной квартиры в микрорайонах города. В таких случаях в основном люди идут из квартир в частный сектор, а не наоборот.
– Меняется ли спрос на такой недорогой сегмент в зависимости от экономической ситуации?
– Я скажу даже больше – спрос на этот недорогой сегмент рынка (часть домовладений с печным отоплением) отражает экономическую ситуацию в городе и в государстве. Например, в так называемые жирные годы интерес к этим домикам был гораздо ниже. Сейчас же ситуация, можно сказать, катастрофическая. Если у нас появляется в продаже часть дома с печным отоплением за 5-6 тыс., то мы получаем десятки звонков в день, честно говоря, даже работать становится невозможно, нет времени показывать такое жилье. Поэтому осмотр назначаем сразу трем-пяти покупателям. Для сравнения – простой квартирой интересуются в лучшем случае 5 раз в неделю. И это немудрено, ведь долг за отопление у горожан превышает на данный момент 2 млн латов. Ситуация на сегодняшний день такова, что люди уезжают целыми семьями. 1 сентября мы привели ребенка во второй класс и узнали, что их класс за лето стал меньше на пять человек, так как родители навсегда уехали за границу и забрали детей с собой, то есть было 30 детей, а стало 25. Мне даже как-то не по себе стало. Вы понимаете, это ведь были дети, которые могли бы вместе расти, учиться и дружить долгие годы... Многих детей из их класса в школу водят бабушки, так как родители также находятся за границей, и не исключено, что в ближайшем будущем они тоже заберут своих детей. И это всего лишь один класс одной школы, а сколько таких в городе, в районе, в стране? Поэтому, когда я слышу заявления правительства об экономических успехах в государстве, о росте ВВП, мне смешно и грустно одновременно, так как передо мной другие показатели – не абстрактные цифры и графики, а реальные жизни и судьбы людей.