"В начале августа третий по величине банк Дании Jyske Bank стал выдавать ипотечные кредиты на 10-летний срок с отрицательной годовой ставкой -0,5%. А еще раньше банк Nordea стал выдавать ипотечные кредиты на 20 лет с нулевой ставкой, - пишет Юрис Пайдерс в "Неаткариге".
Для многих латвийцев это стало поводом для оптимизма: если примеру датчан последуют и наши банки, можно будет купить недвижимость в кредит по нулевой или отрицательной ставке.
Но зададимся вопросом, когда коммерческим банкам выгодно выдавать ипотечные кредиты по отрицательной ставке? К примеру, если банки взяли кредит с еще более низкой отрицательной ставкой (банку кто-то дал кредит по -1,5% в год, а банк выдает свой кредит за -0,5% годовых). Но так не бывает. Не выдавая кредитов вообще, банки бы заработали больше – на процентах за хранение денег.
Еще одна возможность: если цены на недвижимость идут вниз. При желании сохранить цены на недвижимость стабильными, стимулируя спрос (очень низкими, нулевыми или даже отрицательными ставками ипотечных кредитов), можно повысить спрос, возможно, он даже обгонит предложение - и цены если и не начнут расти, то стабилизируются.
Но частные предприятия, даже крупные, на себя обычно не берут функций такого регулирования рынка. Если только...
Допустим, некий банк пять лет назад за 500 тысяч купил недвижимость, которая в прошлом году уже стоила миллион евро. Но банк, надеясь на дальнейший рост цен, ее не продал. А цены вдруг затормозили рост и даже пошли вниз. И этом году продать жту недвижимость за миллион уже затруднительно.
Банку доступна информация о тенденциях на рынке, а они таковы: в ближайшие два-три года случатся крупные перемены в экономике, и эта недвижимость через три года будет стоить всего 700 тысяч евро. Что делать? Продать ее сейчас за миллион? Некому, нет желающих. Ждать, чтобы через три года продать ее за 700 тысяч?
Нет! Есть стратегия получше! Предложить купить эту недвижимость за миллион евро с отрицательной ставкой ипотечного кредита -1% в год на десять лет. Что за те самые десять лет выдаст примерно -5% от цены. То есть объект реально продается за 950 тысяч евро и фиксируется прибыль в размере 450 тысяч евро. Это куда больше, чем риск заработать всего 200 тысяч, продав недвижимость через три года.
Но тогда предложение отрицательных ставок означает, что банки, которым доступна информация и о местных, и о международных финансовых потоках, в ближайшее время прогнозируют очень резкое снижение цен на недвижимость и хотят продать свои активы хоть по отрицательным кредитным ставкам.
А в каких случаях происходит обвальное снижение цен на недвижимость? Когда в той же Латвии они рухнули на 50-70% за год? Кто вспомнит?
Именно! Это произошло в 2009 году, когда начался экономический кризис, во время которого ВВП Латвии снизился на 20%, а каждый пятый работник лишился работы.
Поэтому, планируя возможности и перспективы своей семьи, своего предприятия, самоуправления и Латвии в целом, стоит учитывать, что серьезные банки одной из стран ЕС допускают возможность наступления жесткого кризиса уже в ближайшее время и распродают недвижимость по отрицательным кредитным ставкам.
Так что, граждане, будьте бдительны! Отрицательные ставки ипотечных кредитов выгодны не вам, это возможность удобно избавиться от переоцененных активов для тех, кто владеет конфиденциальной информацией и управляет финансовыми потоками".