Цены на жилье в Даугавпилсе: есть куда расти?7

Стремясь разобраться, чего ждать в обозримом будущем, мы решили узнать мнение специалистов по недвижимости.

Один из наших собеседников – член латвийской Ассоциации оценщиков имущества Юрис Борскис.

На вопрос, не являются ли цены в 300-500 евро за квадратный метр жилья в Даугавпилсе завышенными, он уверенно заявляет: «Эти цены, наоборот, занижены!» И далее объясняет, почему.

Но можно ли сравнивать стоимость квадратного метра вновь построенного жилья со стоимостью «квадрата» в «хрущевке»? Борскис отмечает, что у недвижимости, в отличие, например, от машин, нет большого износа. А в ситуации, когда новых многоквартирных домов практически не строится, и «хрущевки» будут в цене, ведь жить людям где-то надо.

Другое дело, что специалист по оценке недвижимости признает: «Любопытно то, что в конце 80-х и начале 90-х жилой фонд нашего города вмещал 130 тысяч человек. Но и сегодня, когда, по оптимистичным оценкам, нас здесь осталось 80 тысяч, цены на жилье имеют тенденцию к росту. Это говорит о том, что у людей есть деньги. Квартиры и дома продолжают покупать и продавать».

При этом он подчеркивает, что цена, которую хозяин жилья просит на доске объявлений в интернете, это еще не цена сделки. Уступить около 10 процентов от адекватной продажной цены – общепринятый реверанс в сторону реального покупателя. Ну а если цена неадекватно высока, то объект может искать покупателя очень долго. И в этом случае цена точно не является показателем положения дел на рынке.

Соответствует доходам

Средней рыночной стоимостью одного квадратного метра квартиры 103-й серии с ремонтом на Новом Строении (самый ходовой вариант) Юрис Борскис называет 450-500 евро. «Это соответствует платежеспособности населения, - комментирует он. – Опять-таки еще одна закономерность из учебников: человек не купит жилье, квадратный метр которого стоит дороже, чем его заработная плата за месяц. Даже в кредит не купит».

Согласно данным Центрального статистического управления, средняя зарплата в Латгалии в 2019 году составила 751 евро до уплаты налогов. Соответственно, на руки человек получает около 500 евро, что и соответствует стоимости квадратного метра отремонтированного жилья в хорошем районе Даугавпилса.

Нельзя сбрасывать со счетов также эмоциональный фактор. «Иногда человек готов купить по цене выше рыночной квартиру во дворе, где, например, жила его первая любовь. Такие случаи бывают, и продавцам порой очень везет с продажей», - делится сертифицированный оценщик.

По его словам, наиболее стремительный рост цен на квартиры в нашем городе происходил летом 2019 года. Сейчас отопительный сезон, и цены закономерно остановились. Возможно, с началом весны они снова пойдут в небольшой рост. А могут и «откатить» на пару процентов. В любом случае в среднесрочной перспективе, по мнению специалиста, ценам на квартиры в нашем городе еще есть куда расти. Вслед за средними доходами его жителей.

Дачи чаще продают, чем покупают

Сейчас, в марте, безусловно, начинается активность в секторе дач. По наблюдениям Юриса Борскиса, средняя цена на дачу в Стропах или Ругелях, в которую можно въехать, не делая капиталовложений, составляет от 10 000 евро. При этом можно, конечно, купить более дешевые варианты. Но они, как правило, требуют вложений. Если посчитать, то выгоднее, наверное, купить готовый вариант ухоженного домика с участком.

«В последнее время люди смотрят не только дачи в кооперативах, но и отдельно стоящие хутора в радиусе 20-30 км от города. Такой хутор можно купить иногда даже за 1500 евро и, вложив в него 5-7 тысяч, получить достойное место для семейного отдыха в теплое время года», - рассказывает он.

Достаточно посмотреть объявления о продаже недвижимости, чтобы увидеть, что предложений о продаже больше, чем желания купить дачу. На вопрос корреспондента о прогнозе цен на летние домики Юрис Борскис отвечает: «Скорее всего, дачи, где нет элементарных удобств, расположенные далеко от города, будут дешеветь. А хорошие – дорожать. Потому что сегодня хороших дач, не требующих капиталовложений, продается немного».

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА

Агент по недвижимости, руководитель Латгальского регионального отделения AVER Brokeage Андрей Хролович провел анализ сумм сделок по продаже квартир в Даугавпилсе в 2019 году и пришел к следующему заключению: «За последние 10 лет сейчас, очевидно, самые высокие цены на жилье. Это хороший момент для продажи.

В прошлом году в Даугавпилсе были заключены 1068 сделок с квартирами. Эта цифра сильно не меняется в последние годы. Самые востребованные – двухкомнатные квартиры (523 сделки от общего количества). Самые популярные районы – это центр, Новое Строение, Новый Форштадт и Химия. Рост цен на квартиры незначительный, примерно 2-3 процента в год, и он продолжается. Лучше покупать квартиру с готовым ремонтом, так как сделать качественный ремонт заново выйдет, как правило, дороже. В городе есть эксклюзивные квартиры с большими площадями, качественным ремонтом и обстановкой. Это, например, проданная в 2019 году за 130 000 евро 2-этажная квартира на ул. Ригас, 69 (655 евро за 1 кв.м.) и квартира в доме на ул. Райня, 26b, проданная за 70 000 евро (662 евро за кв.м.).

Но если мы говорим об основном сегменте – квартирах в типовых многоэтажных домах Даугавпилса, то, если отмести первые и последние этажи, разброс цен за 1 кв.м. по итогам сделок прошлого года будет таким:

Средний срок продажи квартиры в Даугавпилсе - 3 месяца. Эксклюзивные квартиры ищут своего покупателя дольше, в среднем от полугода».

Что касается дач и частных домов, то в прошлом году в Даугавпилсе была заключена 161 такая сделка. «На рынке недвижимости в Даугавпилсе и Даугавпилсском районе предложение превышает спрос, - считает Андрей Хролович.

- Востребованы дома со всеми удобствами (газ, вода, канализация и т.д.). В основном люди ищут дома с готовым ремонтом. А дачи чаще покупают такие, которые сразу можно эксплуатировать, но в перспективе можно и нужно делать в них постепенные вложения, улучшая состояние постройки и участка. Так что здесь важны такие исходные данные как площадь земли, близость к водоему или его наличие на участке (пруд)».