Жильцам закрыли доступ в подвал5

Теперь с подачи владельца-предпринимателя его, как сообщалось, предлагается выкупить за 6 тысяч евро. А надо заметить, что в этом краснокирпичном доме всего-то восемь квартир. Накладно получается.

Старшая по дому Алла возмущена до глубины души: «Как можно было приватизировать идеальную часть дома»?

Сегодня у жильцов нет доступа к электрощитовой, счетчику на воду. В выкупленный подвал, якобы не может попасть даже представитель Водоканала. А случись авария?..

Дом, о котором идет речь, постройки 1992 года, примечателен и тем, что находится по одному и тому же адресу с соседним, построенным в историческом 1905 году. На его первом этаже расположилось представительство АО Химфарм. В общей сложности тут 10 владельцев – 8 частных и 2 юридических лица.

Чтобы как-то решить проблему, старшая по дому обращалась в ПЖКХ, к руководству Городской думы. Один из «фантастических» вариантов решения вопроса – вынести коммуникации из подвала.

17 августа по адресу: ул. 18 Новембра, 90, прошло собрание, в котором приняли участие всего три человека. Люди или не верят, что проблему можно решить, либо боятся что-либо предпринимать. Однако намерение обращаться в суд все-таки прозвучало.

Вообще дом, о котором идет речь, не производит впечатления обычного жилого дома. Скорее напоминает некое учреждение. И подвал был приватизирован далеко не вчера, а во времена, когда на свете еще ПЖКХ не было. Теперь вот, пожинают плоды…

Комментарий от ПЖКХ

Сегодня grani.lv получили комментарий, данный в рамках поднятой темы, от руководителя отдела по обслуживанию жилых домов ПЖКХ Юриса Желвиса.

«Дом на 18 Новембра, 90, ПЖКХ переняло на обслуживание 31 октября 2008 года на основании решения собрания собственников, - говорит Ю. Желвис. До этого дом обслуживала компания Pilot LTD. На момент перенятия дома подвальное помещение под номером 702 уже было приватизировано (в 2002 году). Нынешний собственник стал таковым 29 мая 2019 года. С предыдущим собственником у жильцов было устное соглашение, что они безвозмездно пользуются подвалом. Человек добровольно пошел на этот шаг, хотя также оплачивал и налоги, и коммунальные платежи.

Собрание, которое прошло 17 августа, организовало ПЖКХ на основании полученного письменного заявления от собственника. Суть вопроса – не продать помещение, а сделать взаимозачет, то есть жильцы освобождают его от квартплаты, а он взамен предоставляет безвозмездное беспрепятственное пользование подвалом.

Оспорить приватизацию подвала можно было в течение десяти лет с момента приватизации. Но это не сделали. Старшая по дому была в курсе ситуации».

Нюансы рейдерства

В продолжении темы воспользуемся информацией с сайта Buvbaze.lv. Не далее как в прошлом году сообщалось, что в Латвии разворачиваются судебные процессы вокруг общей долевой собственности на недвижимое имущество, разделенное на идеальные доли, принадлежащие разным собственникам. Сумев при покупке или обмене (тогда нет обязательства предлагать совладельцам право преимущественной покупки) получить даже небольшую часть идеальных долей такой недвижимости, их приобретатели – обычно это фирмы (ООО) – незамедлительно подают в суды иски о прекращении действия общей долевой собственности.

Делается это на основании нормативных правовых актов (законов) и укоренившейся в судах судебной практики – через проведение ускоренного аукциона судебного исполнителя. В итоге совладелец долевой собственности получает денежную компенсацию (пропорционально своей доле) гораздо меньшую, чем реальная рыночная стоимость данной недвижимости.

Под подобный удар рейдеров могут подпасть несколько групп частных лиц. Например, жильцы не разделённых на квартирные собственности многоквартирных жилых домов, владеющие общей недвижимостью в форме идеальных долей от общего имущества (многоквартирного дома). Не спасает даже наличие договора о порядке раздельного пользования квартирами – юридически это остаётся общей долевой собственностью. Вторая группа, которую атакуют рейдеры, – это объекты, в рамках которых на одном совместном участке земли правомерно построены два de facto отдельных жилых дома. Дома с определённым и внесённым в Земельную книгу порядком раздельного пользования частью общей собственности. Но юридически (de jure) данная форма не прекращает общей долевой собственности. И ваш частный дом (ваша идеальная доля) может оказаться под ударом, стоит только кому-то из совладельцев такой недвижимости начать испытывать проблемы финансового характера и продать свою, порой даже незначительную, идеальную долю «профессиональным рейдерам». Тогда проблемы возникают у всех других владельцев идеальных долей общей собственности: новые обладатели идеальных долей тут же требуют прекращения общей собственности, подав иск в суд.

А латвийские суды в абсолютном большинстве случаев принимают решение о прекращении общей собственности не иначе как путём аукциона. И делают это, несмотря на категорическое непризнание иска другими владельцами идеальных долей недвижимости и не принимая во внимание человеческий аспект, этику и понимание общества о справедливости, считая это незначительной мелочью. Потому как решением Верховного суда Латвии за номером SKC-54/2009 установлено, что нельзя оспорить обязательный раздел общей собственности, возражая на основании статьи № 1 Гражданского закона (Об этике). Как это понимать?! По сути, решение судов о проведении аукциона по прекращению общей долевой собственности на недвижимость становится принудительной продажей. Такая методика на порядок уменьшает стоимость всей совместной недвижимости. Ведь для того, чтобы реализовать имущество по максимально возможной, то есть рыночной, стоимости, его необходимо широко и долго рекламировать. Как на специализированных порталах, так и в различной прессе. Объявления должны иметь более длительный период экспонирования, чем это происходит на портале судебных исполнителей, на которых обычно и размещается информация о принудительной продаже имущества на аукционе.

Морально уродливые действия

Buvbaze.lv указывает и на еще один момент, касающийся предоставляемых истцами оценок стоимости объекта: в них, как будто всё уже известно, фигурирует стоимость быстрой принудительной продажи недвижимости, которая оказывается, как минимум на 30% ниже рыночной. Таким образом, истец (а это, традиционно какое-то ООО – проект нечистого на руку бизнеса), обычно представляющий заказчика – серого кардинала и подлинного выгодополучателя, в ходе торгов получает желаемую недвижимость буквально по цене бутерброда. Ведь и широкой информации о торгах не было, да и остальные совместные владельцы идеальных долей выставленной на продажу недвижимости не имели достаточно времени и возможности собрать средства для приобретения всей собственности на аукционе. Да и не у всех есть средства!

Действующее законодательство Латвии в случае подачи иска в суд определяет только обязательное прекращение общей собственности, несмотря на этические аргументы - возражения остальных совладельцев.

Чаще всего, если не удаётся договориться с рейдерами о выкупе их идеальных долей за назначенную ими цену, недвижимость продается на аукционе. Или его судьба решается жеребьёвкой (статьи 1074 и 1075 Гражданского закона), что абсолютно неприемлемо в нынешней социально-экономической ситуации. Общество требует справедливого решения суда, а не формального соблюдения закона. В латвийском законодательстве есть много норм, в которых обязателен консенсус всех совладельцев. Например, все совладельцы земли должны одобрить и согласовать предложение строительства (а также проект). Есть правовые нормы, в которых решение можно принять только большинством совладельцев, и так далее. Осознанное приобретение идеальной доли недвижимого имущества, то есть вступление в исторически образованную общую долевую собственность, не должно иметь возможности для его грубого прекращения на основании единоличного иска в суде (сегодня это правомерно) и вопреки отводу остальных совладельцев.

Государственная судебная власть не должна допускать и поддерживать такие морально уродливые действия. Владельцам приватизированных квартир внушается, что они как собственники, в том числе идеальной части дома и земли, должны сами материально обеспечивать техническое состояние дома. Однако бывает, что без их согласия распродаются чердаки и подвалы. Якобы по закону. Но дом является собственностью жильцов, и люди должны хотя бы из соображений собственной безопасности знать, что происходит в подвале. Приватизировать помещения общего пользования в жилых домах можно только с согласия всех жильцов и собственников квартир. Если кто-то один не согласен, приватизация не должна состояться. Однако, если уж так случилось, то эксперты не советуют требовать отмены решения о приватизации у думы, краевой исполнительной дирекции, домоуправления или полиции. Если помещение уже чья-то частная собственность, как в приводимом выше случае, то надо обращаться в суд. Процесс обещает быть долгим, хлопотным, но возможность положительного результата не исключается. В историю латвийской судебной практики вошел случай, когда Верховный суд отклонил иск предпринимателя Эрика Вилкса о предоставлении ему прав на подвальное помещение на улице Лачплеша, 62/66, в связи с протестом жильцов дома и Рижской думы.

Помните, приобретая квартиру, вы должны получить удостоверение Земельной книги, где указана площадь квартиры и так называемые идеальные доли помещений общей собственности: подвала, чердака, лестничной клетки.

В домоуправлениях Даугавпилса есть планы распределения подвалов на каждый дом. Кому-то пригодится и такая информация: подвальные помещения являются общей собственностью. Но, чтобы говорить о праве собственности на тот или иной сарайчик в подвале многоквартирного дома, понадобится производить официальное разделение мест общего пользования, так называемую «красную линию». В свое время руководитель ПЖКХ Оленов пояснял, что это возможно только при 100%-м согласии всех собственников квартир, - в домах, находящихся на обслуживании ПЖКХ такое не практикуется.