Михаил рассказал, что он решил купить однокомнатную квартиру в Крауе, объявление о продаже которой подала вышеупомянутая фирма. Сотрудник фирмы, действуя по доверенности от имени хозяйки квартиры, заключила договор задатка с потенциальным покупателем. Сумма задатка составила 200 латов. Согласно этому договору, сделку о продаже квартиры стороны обязались заключить не позднее 20 июня 2013 года.
ПОТЕРЯЛ ЗАДАТОК
«Но только 25 ноября фирма предложила, наконец, купить эту квартиру, которую к тому моменту зарегистрировали в Земельной книге. И, как оказалось, на той квартире имелся долг более 4000 латов, что для меня оказалось неприемлемо, и я отказался от покупки. В итоге я потерял задаток в размере 200 латов, который фирма отказалась возвращать, ссылаясь на то, что это именно я отказался от сделки.
В договоре сказано, что если покупатель отказывается от сделки, то он теряет задаток, но ведь там сказано и о том, что если продавец не выполняет свои обязательства (в данном случае – продать квартиру до 20 июня), то он обязан вернуть задаток в двойном размере», – указывает Михаил Четребок.
«ЭТО НЕ НАШЕ ДЕЛО!»
Мы связались с представителем фирмы Latgales investīcijas Марисом, который пояснил действия компании в данном случае. Так, что касается долгов за коммунальные услуги, о которых не знал потенциальный покупатель, об их наличии не знала якобы и фирма-посредник. Более того, представитель фирмы сказал буквально следующее: «Когда человек обращается к нам с просьбой о помощи в продаже квартиры, мы даже не спрашиваем, есть ли у него долги по коммунальным услугам! Это вообще не наше дело! Чтобы продать квартиру, нужно, чтобы был оплачен налог на недвижимость за весь текущий год и не было таких обременений, занесенных в Земельную книгу, как, например, ипотека. Об этом мы всегда информируем наших клиентов. И верим им. Но бывает, что о различных обременениях мы узнаем только у нотариуса… Так было и в этом случае».
То есть сделка не состоялась в установленный договором задатка срок, потому что на квартире лежало некое обременение. По словам Мариса, когда Михаил узнал об этом, то сказал, что готов еще подождать, пока снимут обременение и все будет готово к сделке. Была достигнута устная договоренность.
ДОЛГ СДЕЛКЕ НЕ ПОМЕХА?
Представитель Latgales investиcijas продолжает свой рассказ: «А когда документы были готовы и мы уже назначили время встречи у нотариуса, Михаил вдруг позвонил и сказал, что не будет покупать квартиру, мотивируя отказ наличием долгов за коммунальные услуги. Но это ведь не помеха сделке!
Кто до сих пор верит в эту сказку о том, что долги за коммунальные услуги идут за квартирой, а не за собственником?! Человек покупает квартиру, и на этом основании заключает новые договоры с поставщиком коммунальных услуг, а за долги прежнего хозяина перед ними же он отвечать не обязан.
Так что причину отказа Михаила от сделки я считаю надуманной, так как долги другого человека за коммунальные услуги на него, в случае покупки этой квартиры, не перешли бы».
Более того, представитель фирмы предложил два варианта развития событий для нашего читателя в будущем. Во-первых, он может все-таки приобрести данную квартиру, цена которой – 1600 латов, за 1400 латов (то есть с учетом данного в прошлом году задатка). А во-вторых, он может подать в суд на хозяйку квартиры, которая не выполнила свои обязательства до 20 июня 2013 года, а поэтому обязана вернуть ему сумму задатка в двойном размере. При этом причиной невыполнения обязательств является тот факт, что хозяйка не сообщила о неком обременении, мешавшем переписать квартиру на нового собственника, а не то, что она сильно задолжала поставщикам коммунальных услуг.
СКАЗКА ИЛИ БЫЛЬ?
В принципе, в данном случае Гражданский закон Латвии на стороне Михаила, ведь он предполагает, что если договор задатка не был исполнен по вине получателя задатка, то тот должен вернуть его в двукратном размере; если же в неисполнении договора виновен тот, кто дал задаток, то он теряет право на возврат своих денег (ст. 1730). Будет ли наш читатель подавать в суд на хозяйку квартиры или ограничится приданием своей истории публичности? Это ему предстоит решить самому. В любом случае исковое заявление стоит направлять именно против хозяйки квартиры, ведь представители фирмы действовали от ее лица по доверенности и сами не знали, что квартиру не удастся переписать в назначенный срок.
Однако эта история актуализирует интересный с правовой точки зрения вопрос. А именно: кто задолжал за коммунальные услуги? Хозяин или квартира? Не столкнется ли новый хозяин квартиры с некими проблемами, если купит собственность у злостного неплательщика по счетам? Или все это, как говорит представитель Latgales investīcijas Марис, «сказки», которые придумали сами поставщики коммунальных услуг, чтобы запугать владельцев и заставить их гасить задолженности перед продажей недвижимости?
ЗАКОН МОЛЧИТ
За комментарием мы обратились к независимому юристу Владимиру Микуцкому. Он пояснил следующее: «Буду исходить из того, что в договоре задатка ничего не было сказано в отношении долгов по коммунальным платежам. Итак, к сожалению, данный вопрос в законе прямо не отрегулирован, поэтому существует много споров в отношении перехода долгов от прежнего собственника к новому.
В данном случае можно руководствоваться решением Сената Верховного суда Латвийской Республики в деле № A43014411 от 6 ноября 2013 года, в котором он указал, что «долг предыдущего потребителя за природный газ не может быть препятствием для заключения договора с новым потребителем». Поэтому по аналогии можно предположить, что и долги за другие коммунальные услуги не переходят на нового собственника.
Но, с другой стороны, коммунальные службы наверняка постараются добиться оплаты долгов с нового собственника, так что ему предстоит отстаивать свои права, что, несомненно, не улучшает настроение покупателя».
ИЩУТ ДУШЕВНЫЙ КОМФОРТ
Так станут ли коммунальщики взыскивать долги с нового владельца квартиры? За ответом на этот вопрос мы обратились к юристам двух предприятий по обслуживанию жилого фонда. Так, представитель Naujenes pakalpojumu serviss Руслан Головань подтвердил, что новый собственник не отвечает за долги своего предшественника. «Другое дело, что люди у нас добросовестные и стараются при покупке квартиры все же погасить долги. Так, многие фирмы-посредники, получая задаток от покупателя, как раз-таки несут эти деньги поставщикам услуг в счет оплаты накопленных долгов. Но не в этом случае, как мы видим… – констатирует Руслан Головань. – Вообще купить квартиру у человека, который не платил за коммунальные, можно, но, по моему опыту, покупатели для собственного душевного комфорта стараются избегать такой ситуации».
Юрист ПЖКХ Юлия Мамай также согласилась с тем, что не существует юридического основания для того, чтобы требовать оплату долгов предыдущего хозяина с нового собственника квартиры. Единственное, она посоветовала покупателям такой недвижимости без промедлений заносить собственность в Земельную книгу на свое имя и заключать новый договор на обслуживание и обеспечение других коммунальных услуг. Ведь может оказаться так, что на прежнем собственнике мало того, что висит большой долг, так кредитор еще и начал процедуру принудительного взыскания задолженности через суд. Тот в свою очередь может принять решение о принудительной реализации недвижимости с целью оплаты долга.
Чтобы этого не произошло, надо сразу же после завершения сделки подать документы в Земельную книгу и заявить о своих правах на собственность. А кредитор и суд тогда пусть ищут другие возможности взыскать долг с неплательщика…