Продать квартиру с долгами больше не получится! Что следует помнить о поправках к закону3

Что это означает на практике? Какие новые правила придётся учитывать покупателям и продавцам? И как эти изменения повлияют на финансовую стабильность жителей? Об этом и многом другом редакция издания kopaa.lv беседовала с экспертом — руководителем Ассоциации управляющих Риги Игорем Трубко.

— Недавно были приняты важные поправки к Закону о квартирной собственности. Расскажите, пожалуйста, подробнее, в чём их суть?

— Действительно, парламент принял очень важные поправки. Их суть заключается в том, что долг в дальнейшем будет «следовать за квартирой», а не за её бывшим владельцем. Эти изменения в силе с 1 января 2026 года.

— Какова была ситуация до этих поправок? Что именно меняется для добросовестных жителей и для тех, кто планирует продать квартиру с долгами перед управляющей компанией?

— Ранее собственник квартиры с долгами мог просто продать недвижимость, и у нового владельца не возникало никаких обязательств. Бывший хозяин, например, мог уехать за границу, и взыскание долга становилось крайне сложным или вовсе невозможным. В таких случаях долги фактически перекладывались на плечи соседей, которые добросовестно и вовремя оплачивали счета за коммунальные услуги, ремонты и управление домом. Пока долг не был взыскан с бывшего владельца, он «висел» на общем балансе дома.

С новыми поправками жители получают значительно большую защиту. Будет гораздо меньше случаев, когда собственник скрывается от взыскания долгов, продав квартиру, а его задолженности за отопление, воду или ремонты ложатся на плечи честных плательщиков.

— Это особенно важно для покупателей недвижимости. Что им следует делать, чтобы не получить вместе с квартирой и старые долги?

— Поправки на самом деле очень логичны. Когда мы покупаем автомобиль, мы всегда интересуемся его историей: был ли он в авариях, есть ли обременения. Аналогично и с квартирой — первое, что должен сделать потенциальный покупатель, это запросить справку об отсутствии задолженностей. Эту справку выдает управляющая компания, и в ней должно быть подтверждено, что у квартиры нет долгов за коммунальные услуги, ремонты и управление домом.

Разумеется, покупателю такую справку напрямую не выдадут, поэтому лучше всего прийти в клиентский центр управляющей компании вместе с владельцем квартиры и получить документ на месте. Также рекомендуется чётко прописать в договоре купли-продажи, что продавец гарантирует отсутствие долгов или их полное погашение на момент сделки.

— Что делать, если продавец предоставил поддельную справку или дал ложную информацию о долгах?

— В этом случае новый собственник будет иметь право взыскать долг с предыдущего владельца. Это важный механизм защиты покупателя и стимул для продавцов быть честными. Однако нужно понимать, что процесс взыскания будет непростым и, скорее всего, потребует обращения в суд.

— А если человек купил квартиру с долгом, о котором не знал, например, из-за незнания новых правил?

— Многое будет зависеть от того, кто готовил договор купли-продажи. Я надеюсь, что нотариусы будут активно информировать покупателей о необходимости проверки долгов. В любом случае покупатель обязан интересоваться историей квартиры и проверять наличие задолженностей.

— Насколько распространена проблема «старых долгов» в Латвии?

— В нашей компании «Rīgas namu apsaimniekotājs» доля квартир с долгами относительно невелика. Однако в муниципальном жилом фонде таких квартир очень много. Общая сумма долгов в этом секторе может достигать 40 миллионов евро, при этом примерно половина из них крайне трудно взыскиваема. Так что проблема действительно серьёзная и требует решения.

— Как эти изменения повлияют на добросовестных собственников после 1 января 2026 года?

— Во-первых, существенно увеличится финансовая устойчивость каждого дома. Во-вторых, такие учреждения, как Altum и другие кредитные организации, будут охотнее выдавать средства на ремонты, поскольку снизится риск неплатежей. Никто не хочет платить по кредиту за долги бывших соседей. Принцип «долг следует за квартирой» обеспечит большую стабильность как жителям, так и отношениям с поставщиками услуг — Rīgas ūdens, Rīgas siltums, Latvenergo и другими.

— И последний практический вопрос: будут ли новые владельцы отвечать только за долги после 1 января 2026 года или также за старые?

— Это очень важный момент. Новый собственник будет отвечать за долги, накопленные за три года до момента покупки квартиры. То есть, если вы покупаете квартиру, например, в середине 2026 года, вы будете ответственны за задолженности, возникшие с середины 2023 года.

Более ранние долги остаются ответственностью бывшего собственника, особенно если по ним уже подан иск в суд. Управляющая компания продолжает работать со старыми долгами с прежним владельцем, а с новыми — с новым собственником.

Как правило, управляющие компании не допускают накопления долгов более чем за три года — иски обычно подаются уже через полгода или год просрочки. Тем не менее покупатель должен чётко осознавать, что он несёт ответственность за долги, возникшие в течение последних трёх лет.