Покупка квартиры традиционно считается одним из самых серьёзных и продуманных решений в жизни. Люди тщательно проверяют документы, оценивают состояние жилья, торгуются за цену. Теперь к этому списку добавился ещё один, не менее важный пункт – проверка долгов, которые могут «идти в комплекте» с квартирой.
Портал grani.lv решил разобраться, насколько реальны эти риски и как сегодня защищён покупатель, направив запросы в Министерство экономики и Государственную инспекцию данных.
Новый принцип: долг больше не личный
С июня 2025 года в Латвии действует принцип «долг следует за квартирой». Это означает, что долги за коммунальные услуги, обслуживание дома и другие обязательные расходы не исчезают при смене владельца, а остаются привязанными к объекту.
В Министерстве экономики поясняют: речь идёт о законной реальной обременённости, которая не фиксируется отдельно в земельной книге и априори считается известной покупателю.
Соответственно, покупая квартиру, человек фактически приобретает не только жильё, но и его финансовую историю. И если прежний владелец не платил, новый может столкнуться с долгами.
Как проверить долги
Справку можно получить у управляющего или поставщиков услуг. Однако её выдают только владельцу или его доверенному лицу. Тут Государственная инспекция данных отмечает, что доступ возможен при наличии законного интереса (например, договор задатка), но на практике это всё равно зависит от продавца.
То есть, единого реестра долгов (и, судя по всему, в ближайшее время не будет), нет прозрачности, и покупатель зависит от честности продавца.
Так кто же платит?
Ключевое правило нового закона достаточно жёсткое: если стороны заранее не договорились иначе, обязанность оплатить долги ложится на нового владельца квартиры. Это означает, что даже если задолженность возникла при предыдущем собственнике, после покупки именно новый хозяин может столкнуться с требованиями об оплате со стороны управляющего или поставщиков услуг.
Однако закон всё же устанавливает определённые рамки и механизмы защиты.
Во-первых, ответственность ограничена по времени. Новый владелец отвечает только за те долги, которые накопились не более чем за три года до момента покупки квартиры. Более старые задолженности к нему не переходят.
Во-вторых, у покупателя сохраняется право требовать компенсацию. Если он был вынужден оплатить чужие долги, он может взыскать эти деньги с предыдущего владельца в порядке регрессного требования.
Именно поэтому юристы и практики рынка недвижимости рекомендуют заранее предусматривать такие ситуации в договоре. В частности, на это указывает и Министерство экономики, отмечая, что стороны сделки могут заранее договориться о распределении долгов и даже оформить соответствующее соглашение в нотариальной форме. Оптимальный вариант – ещё до сделки зафиксировать отсутствие долгов или прямо прописать, кто именно их оплачивает.
Иначе говоря, защита покупателя сегодня во многом зависит не от системы, а от его собственной осмотрительности и готовности предусмотреть все возможные сценарии ещё до подписания договора.